Permesso di Costruire

Cos'è il permesso di costruire

Il permesso di costruire è un titolo autorizzativo rilasciato dal Comune di riferimento e necessario per eseguire interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica. 

Esso è normato dal  D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia” e ha sostituito la vecchia concessione edilizia introdotta dalla legge numero 10 del 1977 (c.d. Legge Bucalossi), che a sua volta era subentrata alla licenza edilizia.

Interventi che richiedono il permesso di costruire

Ai sensi dell’art. 10 del DPR 380/2001, gli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire. Tali interventi sono costituiti da:

a)    gli interventi di nuova costruzione (art. 3, comma 1, lett. e) del DPR 380/2001):

"interventi di nuova costruzione", quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti. Sono comunque da considerarsi tali:

§   la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto alla lettera e.6);

§   gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal Comune;

§   la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;

§   l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore;

§   gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;

§   la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all'aperto ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato;

b)    gli interventi di ristrutturazione urbanistica (art. 3, comma 1, lett. f) del DPR 380/2001):

"interventi di ristrutturazione urbanistica", quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale

c)    gli interventi di ristrutturazione edilizia (art. 3, comma 1, lett. d) del DPR 380/2001) che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni.

Chi può richiedere il Permesso di costruire

Secondo quanto previsto dall’art 11 del DPR 380/2001, il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo (locatario, affittuario, ecc, purché previsto nel contratto di fitto o altro).

Inoltre il permesso di costruire è trasferibile, insieme all’immobile, ai successori o aventi causa. 3. Il rilascio del permesso di costruire non comporta limitazione dei diritti dei terzi.

Presupposti per il rilascio del Permesso di costruire

Il rilascio del permesso di costruire, deve avvenire in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia.

Affinché possa essere rilasciato, vi devono essere almeno una delle seguenti condizioni:

§  Esistenza delle opere di urbanizzazione primaria,

§  Previsione da parte del Comune dell'attuazione delle stesse nel successivo triennio, o

§  Impegno degli interessati di procedere alla loro attuazione contemporaneamente alla realizzazione dell'intervento che è oggetto del permesso.

Onerosità del Permesso di Costruire

Il Permesso di costruire è provvedimento naturalmente oneroso, il cui rilascio, comporta ai sensi dell’art. 16, comma 1 del DPR 380/2001, la corresponsione di un contributo (appunto il contributo di costruzione) commisurato all'incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione, fatte salve le fattispecie di esenzione previste dall’art. 17, comma 3, del citato DPR 380/2001, ai sensi del quale il contributo di costruzione non è dovuto:

a)    per gli interventi da realizzare nelle zone agricole, ivi comprese le residenze, in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell’imprenditore agricolo a titolo principale, ai sensi dell’articolo 12 della legge 9 maggio 1975, n. 153;

b)    per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari;

c)     per gli impianti, le attrezzature, le opere pubbliche o di interesse generale realizzate dagli enti istituzionalmente competenti nonché per le opere di urbanizzazione, eseguite anche da privati, in attuazione di strumenti urbanistici;

d)    per gli interventi da realizzare in attuazione di norme o di provvedimenti emanati a seguito di pubbliche calamità;

e)    per i nuovi impianti, lavori, opere, modifiche, installazioni, relativi alle fonti rinnovabili di energia, alla conservazione, al risparmio e all'uso razionale dell'energia, nel rispetto delle norme urbanistiche, di tutela dell’assetto idrogeologico, artistico-storica e ambientale.

Procedimento per il rilascio

Veniamo ora agli aspetti procedimentali, fermo restando che le leggi regionali possono prevedere delle ulteriori misure di semplificazione e delle riduzioni dei termini stabiliti dal testo unico. 

Una volta ricevuta l'istanza secondo il modello standardizzato approvato dalla Regione Calabria, lo sportello unico ha dieci giorni di tempo per comunicare al richiedente il nominativo del responsabile del procedimento. Quest'ultimo, entro sessanta giorni dalla presentazione della domanda, cura l'istruttoria e formula una proposta di provvedimento, corredandola da una relazione dettagliata sull'intervento richiesto. Nello stesso termine, può anche richiedere che vengano apportate modifiche di modesta entità rispetto al progetto originario, illustrandone le ragioni.

Il termine per la conclusione dell’istruttoria (60 giorni) può essere interrotto, una volta, entro trenta giorni dalla domanda, solo per acquisire dei documenti necessari a integrare o completare la documentazione presentata, che l'amministrazione non abbia già a disposizione né possa acquisire autonomamente. In tal caso, il termine inizia nuovamente a decorrere da quando la documentazione integrativa viene consegnata.

Il provvedimento finale è adottato dal dirigente o dal responsabile dell'ufficio entro trenta giorni dalla proposta del responsabile del procedimento ed è notificato all'interessato dallo sportello unico.

Tale termine è esteso a quaranta giorni se il responsabile del procedimento ha comunicato all'istante i motivi che ostano all'accoglimento della domanda.

Qualora sia indetta la conferenza di servizi di cui al medesimo comma, la determinazione motivata di conclusione del procedimento, assunta nei termini di cui agli articoli da 14 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241, e successive modificazioni, è, ad ogni effetto, titolo per la realizzazione dell’intervento. Il termine di cui al primo periodo è fissato in quaranta giorni con la medesima decorrenza qualora il dirigente o il responsabile del procedimento abbia comunicato all’istante i motivi che ostano all’accoglimento della domanda, ai sensi dell’articolo 10-bis della citata legge n. 241 del 1990, e successive modificazioni.

Tutti i termini del procedimento possono essere raddoppiati se i progetti risultano particolarmente complessi.

Silenzio-assenso

Il Testo unico prevede che, se il dirigente o il responsabile dell'ufficio non ha opposto un motivato diniego alla domanda di permesso di costruire e il termine per l'adozione del provvedimento conclusivo è decorso inutilmente (30 giorni dalla conclusione dell’istruttoria da parte del Responsabile del Procedimento e a seguito del pagamento del contributo di costruzione), sull'istanza si intende formato il silenzio-assenso, a meno che non sussistano vincoli relativi all'assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali.

Permesso di costruire in deroga

In alcuni casi è possibile che il permesso di costruire sia rilasciato in deroga agli strumenti urbanistici generali, per le seguenti tipologie di opere:

§  per edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico, previa deliberazione del consiglio comunale, nel rispetto comunque delle disposizioni contenute nel decreto legislativo n. 42 del 2004 e delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia.

§  Per gli interventi di ristrutturazione edilizia, attuati anche in aree industriali dismesse, anche in deroga alle destinazioni d'uso, previa deliberazione del Consiglio comunale che ne attesta l'interesse pubblico, a condizione che il mutamento di destinazione d'uso non comporti un aumento della superficie coperta prima dell'intervento di ristrutturazione, fermo restando, nel caso di insediamenti commerciali, quanto disposto dall'articolo 31, comma 2, del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, e successive modificazioni.

La deroga, nel rispetto delle norme igieniche, sanitarie e di sicurezza, può riguardare esclusivamente i limiti di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati di cui alle norme di attuazione degli strumenti urbanistici generali ed esecutivi nonché, nei casi di cui al comma 1-bis, le destinazioni d'uso, fermo restando in ogni caso il rispetto delle disposizioni di cui agli articoli 7, 8 e 9 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444.

Durata del permesso di costruire

L'articolo 15 del DPR 380/2001 precisa che il termine di inizio dei lavori non può essere superiore a un anno dal rilascio del titolo (termine entro il quale è necessario presentare una comunicazione di inizio lavori), mentre quello entro il quale l'opera va completata non può essere superiore a tre anni dalla data di comunicazione di inizio lavori.

il permesso di costruire decade di diritto una volta scaduto il termine per la comunicazione di inizio lavori (un anno),

Allo stesso modo, scaduto il termine per l’ultimazione dei lavori (tre anni),  il permesso di costruire decade di diritto e per la parte eventualmente non eseguita, sarà necessario richiedere un nuovo titolo abilitativo.

Il rilascio del nuovo permesso riguarda le opere ancora da eseguire ed è concesso a meno che le stesse non rientrino tra quelle che possono essere realizzate mediante segnalazione certificata di inizio attività. Ove necessario, è previsto il ricalcolo del contributo di costruzione.

In ogni caso, l'entrata in vigore di previsioni urbanistiche contrastanti comporta la decadenza del permesso, a meno che i lavori non siano già iniziati e vengano completati entro tre anni dall'inizio.

Per evitare la decadenza, prima della scadenza va richiesta una proroga che viene accordata, con provvedimento motivato, nei seguenti casi:

  • sopravvenienza di fatti estranei alla volontà del titolare del permesso,
  • esigenze connesse alla mole dell'opera da realizzare o delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive,
  • difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all'inizio dei lavori,
  • opere pubbliche il cui finanziamento è previsto in più esercizi finanziari,
  • impossibilità di iniziare o concludere i lavori per iniziative dell'amministrazione o dell'autorità giudiziaria rivelatesi poi infondate.

Modulistica per il Permesso di Costruire

Con delibera di Giunta Comunale n° 32 del 12/04/2018, il Comune ha preso atto dell’adozione da parte della Regione Calabria dei moduli unificati e standardizzati per la presentazione delle segnalazioni, comunicazioni e istanze in materia di attività commerciali e assimilate e in materia di attività edilizia, ai sensi dell’articolo 2, comma 1, del decreto legislativo n. 126/2016 e contemporaneamente ha approvato e adottato dei modelli integrativi a quelli relativi ai procedimenti edilizi approvati con decreto del Dirigente Regionale  dello Sviluppo Economico n° 6352/2017 e n° 11264/2017, redatti dall’Area Tecnica e sotto allegati.

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